장기일반민간임대주택 정의 및 종류, 주요내용 총정리

민간임대주택의 정의 및 종류

• 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가  “민간임대주택에 관한 특별법”(이하 “민특법”이라 한다.)에 따라 등록한 주택입니다.
• 민간임대주택의 종류는 취득방법과 사업방식에 따른 2가지 기준으로 분류할 수 있습니다. 

       1) 취득방법에 따른 구분

          - 민간건설임대주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 등 (민특법 제2조 제2호)

          - 민간매입임대주택 : 임대사업자가 매매등으로 소유권을 취득하여 임대하는 임대주택 (민특법 제2조 제3호)

        2) 사업방식에 따른 구분

          - 공공지원민간임대주택 : 주택도시기금의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택 등 (민특법 제2조 제4호)

          - 장기일반민간임대주택 : 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 (민특법 제2조 제5호) 10년이상 임대할 목적으로

            취득하여 임대하는 민간임대주택

 

->일반적으로 시행사가 진행하는 방식은 건설형 장기일반민간임대주택임.

장기일반민간임대주택 등록 및 임대 의무기간

-> 민간임대주택의 등록은 임대사업자 등록(“민특법”시행규칙 별지 제1호)시에 임대 목적물로서 등록.

주택건설사업계획승인의 변경 또는 건축허가의 변경이 필요하며, 공급하려는 민간임대주택이 동일 단지내 30세대 이상인 경우 임대주택 공급신고(“민특법”시행규칙 별지 제18호의 8)를 하여야 합니다.

 

“민특법”상 임대의무기간은 10년

 

 

 

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분양주택으로 사업승인(건축허가)을 받은 경우 민간임대주택으로 변경가능 여부

-> 주택법 제15조(건축법 제11조)에 따라 민간임대주택으로 사업계획 변경승인을 받으면 민간임대주택법에 따른 민간건설임대주택으로 공급 가능(국토부Q&A. ‘17.12.27.)

장기일반민간임대주택의 공급방법

장기일반민간임대주택 공급 사전절차-민특법

 

구분	내용	법규(민특법)
공급받는자	임차인	제42조제1항
임차인자격	임대사업자가 정한 기준(자율)	제42조 제1항 제2호
모집 시기	사전절차 완료 후 임대사업자가 정한 시기	-
모집 방법	공개된 방법으로 모집 - 임대주택 소재지 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 또는 일정한 장소에 게시 - 관할지방자치단체 홈페이지 등	시행규칙 제14조의4 제2항
임대 가격	최초 임대료는 임대사업자의 자율 (제한 없음) 이후 종전 임대료의 5%/연 범위 내 인상 가능	제44조 제1항 제2호 제44조 제2항

 

장기일반민간임대주택 임대보증금 상한

-> “민특법”상 규정한 최초 임대보증금 상한은 없음.

단, 최초 임대차계약 체결 이후 연 5%이내에서만 인상 가능. (민특법 44조 1항 2호에 따라 임대사업자 임의 책정)

 

장기일반민간임대주택의 중도금 대출은 가능여부

-> 주택도시보증공사에서 준공 전 임대보증금 보증을 받아 시중 은행에서 임차인 명의로 집단대출을 진행하면, 중도금 성격의 대출(임대보증금의 60% 수준)이 가능합니다. 단, 개인의 상황(신용도, 보유주택 수에 따른 대출 제한 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

 

장기일반민간임대주택은 전세형만 가능할까요?

-> 전세형, 월세형 등은 임대사업자가 정할 수 있으며, 전세형에서 월세형 전환시에는 “민특법”
제44조 제4항의 규정에 따라 전환이 가능하며, 현행 법상 전월세 전환률은 2.5%(한국은행
공시 기준금리 0.5%/연 + 대통령령으로 정하는 이율 2%/연)입니다.

 

장기일반민간임대주택 관리비 징수 가능 여부

-> 관리비 징수는 “민특법”시행규칙 별표3에 규정한 항목 내에서 가능합니다.

 

임차인모집과 임대인(양수인)모집 중 선행 사항

-> “민특법”상 규정은 없으며, 사업 진행에 따라 사업자가 선택할 수 있습니다.

 

임대인(양수인) 관련 Q&A

 

임대의무기간에도 장기일반민간임대주택 양도가 가능할까요?

•  “민특법” 제43조 제2항(다른 임대사업자에게 양도), 제4항(부도, 파산등의 경제적 사정으로 임대를 계속 할 수 없는 경우)에 해당 할 시 임대의무기간이어도 양도가 가능합니다.

 

• 당사가 추진하는 방향은 제43조 제2항에 따라 임대사업자에게 양도하는 방법으로 포괄양수도 계약 후 관할 시군구청에 양도신고(별지 제19호 서식) 합니다.

 

아파트의 경우 신규 임대사업자 등록이 불가능하지 않은지?

• “민특법” 제2조 제5호에서 「아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다.」고 규정하고 있으므로 신규임대가 불가능한 것은 매입임대주택입니다.

 

• 당사에서 추진하는 건설형 장기일반민간임대주택은 예외에 해당되기 때문에 신규 임대사업자 등록도 가능하며, 양도시 포괄양수도하기때문에 양수 받을때도, 양수인이 재양도할 때도 민간건설임대주택이 유지됩니다. (국토부 질의회신 2021.04.20. 답변)

양수인과 준공 전 계약 등은 가능한지?

• 양수인과 준공 전 계약 체결 및 계약금등 수령에 관하여 “민특법”상 규정은 없으며,국토부 질의회신(2021.04.21.) 결과 민법에 따른 사인간의 계약으로 해석하고 있기 때문에 가능한 것으로 판단됩니다.

 

• 법무법인 세종 검토 결과 사전 계약 및 계약금 등 수령에 대하여 법률상 문제가 없다는 의견이며, 발코니 및 옵션계약 등도 양수인과 체결이 가능한 것으로 의견을 받았습니다.

장기일반민간임대주택에 임대인 또는 임대인의 가족(자녀)이 거주 할 수 있는지?

• 민간임대주택특별법의 취지에 어긋나며, 임대의무기간 중 임대주택을 임대하지 않은 경우로 판단 할 수 있습니다. (국토부 질의회신 2020.07.03.)

장기일반민간임대주택 양수인은 10년간 보유해야만 매매 가능한지?

•  양수인은 10년 보유 후 매매, 입주도 가능하며 10년의 임대의무기간 종료 전에도 타 임대사업자에게 양도(매매)가 가능하며, 무제한 전매와 유사한 효과를 누릴 수 있습니다.
• 예를 들어 당사에서 양수인에게 11억원으로 양도한 후에 양수인이 다른 임대사업자에게 12억원에 양도하고, 다시 그 양수받은 자가 또 다른 임대사업자에게 13억원에 양도하는 것도 가능하기 때문에 무제한 전매와 유사한 효과를 누릴 수 있는 것입니다.

장기일반민간임대주택의 보유세는?

• 장기일반민간임대주택의 최초 임대개시일 또는 최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하인 경우 종합부동산세 합산 배제대상(종합부동산세법 제8조 제2항 제1호)이며, 재산세 등은 개별 사안에 따라 산출하여야 합니다. 법인의 경우 임대주택만 소유한 경우 종부세 합산배제 대상이 될 수 있으나, 임대주택 외 주택을 소유한 경우 6%의 종부세율이 적용됩니다.
• 예를 들어 최초 합산배제 신고시 1세대당 공시가격이 9억원 이하인 경우 세대수와 관계없이 종부세 대상이 아니게 됩니다. 당 사업지(방학동 기준) 주변 공시가격은 2020.11.전용 84타입 기준 3.5억원~ 4.5억원 사이로 당 사업지도 공시가격 9억원 이하로 책정될 것으로 보입니다.

다른 사업장의 경우 왜 본 사업 구도로 사업을 하지 않는지?

• 대부분의 임대주택은 주택도시기금에서 융자를 받아 사업을 진행하므로, 제약이 많아 본 사업구도 적용이 어렵습니다.
• 본 사업구도를 적용하기 위해서는 ① 금융비용을 감당할 재력을 가진 시행사 또는 시공사의 신용공여를 통한 금융비용 절감 중 하나의 조건을 만족해야 합니다.

장기일반민간임대주택 사례

• 현재 진행중인 대부분의 장기일반민간임대주택은 주택도시기금에서 건설자금을 융자받은 경우로 모종 삼일파라뷰 센트럴, 남양주 오남 성도 르피스 더스테이 등의 사례가 있습니다.
• 가장 유사한 사례로는 힐스테이트 신방화역(현대건설 시공)이 있습니다.

 

장기일반민간임대주택 정의및종류조건