토지임대부 분양주택 장점, 단점, 사례

토지임대부 주택 장점, 단점

 

1. 도입배경

높은 분양가로 인해 지속적으로 주변지역의 주택 가격을 상승시키고, 또다시 주택공급의 원가인 토지가격을 상승시키는 효과가 이어지면서 영끌족의 등장과 함께, 주거 취약계층 및 서민들의 내 집마련은 점점 더 어려워졌습니다.

정부에서는 주택 공급 활성화를 위해 다양한 공공주택 공급 정책을 도입하고 있는데요

토지임대형 환매조건부 주택분양정책에 대해 정리해 볼게요

 

 

 

2. 토지임대부 분양제도 개요

토지임대부 분양은 건물과 토지를 분리하여, 건물은 분양하되 토지는 임대하는 방식입니다.

우리나라는 현행 제도 상 토지와 건물의 구분등기가 가능하기 때문에 법률상 문제 발생우려는 없습니다.

 

토지임대료는 조성원과, 관리비, 금융비용 등 투입비 기준으로 결정되며, 입주자는 건물에 대해서 소유권을 가지는 동시에, 토지에 대해 지사권이 인정되어 상속, 증여, 재건축이 가능합니다.

 

다만, 토지매매가 불가능하기 때문에 토지가격이 상승하더라도 토지로 인한 시세차익을 가질 수 없는 반면, 토지소유에 따른 세금을 납부할 필요는 없습니다. 

 

토지임대부 방식은 서민들이 '건물가격'으로만 내 집마련을 하기에, 큰 부담 없이 주택을 구입할 수 있는 장점이 있고, 정부에서는 투기의 원천이 되고 있는 토지에 대해 불로소득을 차단함으로 써 주택가격 상승요인을 억제할 수 있는 장점이 있습니다.

 

임대기간은 40년 이내이지만, 재계약을 통해 최대 80년까지 살 수 있고, 매월 토지에 대한 임대료를 납부하게 됩니다.

 

 

 

3. 토지임대부 분양주택 장점

가격입니다. 분양가가 합리적이고, 선분양이 아니라 후분양으로 진행됩니다. 주변 전세 수준으로 내 집마련이 가능하고, 선분양 대비 대출기간 및 중도금 대출 금액이 줄어들어 금융비 절감이 큰 점이 장점입니다.

 

아파트 분양 원가에서 60%를 차지하는 토지가격이 제외되기 때문에, 초기 분양가를 인근 분양단지 대비해서 30~60% 낮은 수준입니다. 일명 '반값 아파트'라는 별칭으로 불리는 이유입니다.

 

 

 

4. 토지임대부 분양주택 단점

가장 우려되는 부분은 토지가 수분양자의 재산이 아니고, 공공소유이기에 건축 후 30~40년 지나 노후화되면 주택가치가 큰 폭으로 떨어질 가능성이 높다는 점입니다.

 

부동산 가치 상승의 가장 큰 요인은 바로 토지가격 상승입니다.

서울의 아파트가 오래된 구축이더라도 가격이 비싼 이유는 토지의 가격이 지속적으로 상승해 왔고, 떨어지지 않기 때문입니다.

 

향후 주택을 매각할 때, 현행 상 공공에 다시 환매해야 됩니다.

세금 측면에서는 취득세와 보유세를 내야 하고, 주택 담보대출도 나오지 않을 가능성이 있습니다.

또한, 현행법 상 토지임대부 분양주택은 공공 환매 조건이 붙는데, LH에만 집을 매각할 수 있고 당첨 후 10년 뒤부터 가능한 부분도 고려해야 됩니다.

 

 

 

 

 

5. 토지임대부 분양주택 사례

토지임대부 분양주택의 시작은 과거 노무현, 이명박 정부 시절부터 시작되었습니다.

대표적으로 LH 강남브리즈힐, LH 서초 5단지가 있었고, 최근 2023년에는 고덕강일 3단지 단지입니다.

 

2007년 참여정부 시절, 경기도 군포 부곡지구에 공급된 토지임대부분양주택은

전용 84㎡기준 임대료가 40만 원에 책정되어 '40만 원짜리 월셋집'이라는 꼬리표를 달며 여러 비판을 받았습니다.

미분양률 83.3%를 기록하며, 일반분양으로까지 전환되었습니다.  LH 강남브리즈힐, LH 서초 5단지는 각각 평균 3.5:1, 6.9:1로 저조한 결과를 낳아 '실패한 정책'이라는 비판을 받기도 했어요

 

그러나 흥행에 참패했던 해당 단지들은 2020-2021 로또아파트 논란에 휩싸입니다.

2014년 입주가 시작된 LH강남브리즈힐 84㎡분양가는 2.2억 원이었습니다. 그러나 매매가격이 2020년 13.3억까지 치솟았습니다. 매매가가 전매제한기간(5년) 해제 후, 분양가의 최대 7.1배까지 상승한 것입니다. 이를 계기로 공공에만 시세차익 없이 환매하도록 주택법이 개정되었습니다.

 

SH공사에서는 고덕 강일에 이어, 서울 마곡 10-2단지와 택시 차고지에 이어 총 8,000~9,000 토지임대부 주택 공급할 계획을 가지고 있는데요

토지 임대료 발생, 10년 후 환매 등 단점들에도 불구하고 개인적으로는 서울이라면 토지임대부 주택 공급도 흥행할 것으로 예상됩니다.

 

앞으로 토지임대부주택에 대해 최종 분양가, 법 개정, 전세가 및 매매추이 등 다양한 변수들이 있을 것으로 예상되는데 계속 지켜보도록 하겠습니다.